סעיף 49 פטור ממס שבח

סעיף 49 ב (1)- עילת "פעם בארבע שנים" / "פעם בשמונה שנים"

לאחר שהתקיימו התנאים המקדמיים למתן פטור ממס שבח יכול לבקש המוכר פטור בהתאם  לאמור בסעיף 49ב(1) לחוק:

פטור זה קובע כי אם המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור ממס תהיה המכירה פטורה ממס שבח.

אומנם ביום 1/8/2011 התקבלה בכנסת בקריאה שלישית הוראת שעה חדשה הקובע כי החל מיום 1/1/2013 ועד ליום 1/1/2021 ניתן יהיה לעשות שימוש בפטור לפי סעיף 49ב(1) רק אחת לשמונה שנים ולא אחת לארבע שנים.

משמע החל משנת 2013 יוכל אדם למכור כל 8 שנים דירת מגורים מזכה בפטור מתשלום מס שבח.

יחד עם זאת החוק קובע כי ישנן מכירות פטורו ממס אשר לצורך השימוש בעילת הפטור של פעם בשמונה שנים לא ייחשבו בגדר פטור שניצל המוכר ולא יחסמו את דרכו של המוכר להשתמש בעילת הפטור של פעם בשמונה שנים.

  • מכירה בפטור ממס אינה כוללת מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה ופטורה ממס בתנאים מסוימים. ישנם תנאים מסוימים הקבועים בחוק לפיהם מי שקיבל דירת מגורים בירושה יהיה פטור מתשלום מס שבח בעת מכירתה. מכירה כגון זו לא תמנע פטור ממס שבח עם המוכר ימכור דירתו שנה לאחר שעשה שימוש בפטור בגין דירת מגורים שהתקבלה בירושה.
  • מכירה בפטור ממס אינה כוללת מתה למדינה, לרשות מקומית, לקרן הקיימת, לקרן הייסוד או מוסדות הפטורה ממס.
  • תשלומי איזון- תשלומי איזון הפטורים ממס לבעל דירה לא יהווה מניעה לשימוש בפטור של "אחת לשמונה שנים".
  • מי שנותן מתנה לבנו או לבן זוגו אינו יהיה חייב במס שבח. מתנה כגון זו גם היא לא תמנע את השימוש בפטור אחת לשמונה שנים.

 

סעיף 49ב(2)- עילת "דירת מגורים יחידה"

בעילה זו על מנת שהמכירה תהיה פטורה נדרשים להתקיים כל התנאים הבאים: הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר, והמוכר לא מכר במשך 18 חודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פטור זה, ובארבע השנים שקדמו למכירה לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.

חשוב לשים לב כי בעילת הפטור הנ"ל לא יכול להשתמש מי שמוכר פחות מ- 25% מדירתו.

החוק מונה מקרים אשר נחשבים בבחינת חזקה חלוטה כי אדם ייחשב כבעלים של דירת מגורים יחידה גם אם בפועל קיימת דירה נוספת בבעלותו: הדירה הנוספת נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה או הדירה הנמכרת הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1/1/97 או חלקו של המוכר בבעלות הדירה הנוספת הוא פחות מ- 25%.

סעיף 49ב(5) עילת "דירת ירושה"

מאחורי הפטור הנ"ל עומד הרציונל לפיו היורש נכנס בנעלי המוריש ובדיקת הזכאות למימוש הפטור מתבצעת אצל המוריש ולא אצל היורש. כך למשל אם המוריש היה פטור ממס הפטור לא יתפוגג בשל מותו כי אם יעבור ליורש- היורש נכנס בנעלי המוריש.

מכירת דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה תהיה פטורה מתשלום מס שבח רק במידה והתקיימו כל התנאים הנ"ל:

  1. המוכר הוא בן זוג של המוריש או צאצאו או בן זוגו של צאצא של המוריש.
  2. לפני פטירתו של המוריש היתה בבעלותו דירת מגורים אחת בלבד.
  3. אם המוריש היה בחיים והיה מבקש למכור את הדירה הוא היה זכאי לפטור מתשלום מס שבח בגין המכירה.

למעשה מי שמוכר דירה ומשתמש בפטור הנ"ל השימוש לא יבוא בחשבון במניין הפטורים האישיים המוקנים למוכר.

דוגמא- המוכר דירה בעילת "דירת ירושה" בהתאם לסעיף 49ב(5) ומעוניין בחלוף שנה למכור דירה נוספת אשר בבעלותו בפטור ממס שבח לא יאלץ למשל להמתין ארבע שנים, אלא יוכל למכור את הדירה השנייה בפטור בתנאי שהוא עומד בתנאים הרגילים של הפטור בו הוא מבקש לעמוד.

ירושה למוסד ציבורי

גם מוסד ציבורי רשאי לבקש פטור ממס שבח עת הוא מעוניין למכור דירת מגורים מזכה  שקיבל בירושה. על מנת למכור דירת מגורים מזכה בפטור על המוסד הציבורי לעמוד בתנאים הבאים:

  1. המוסד הציבורי הגיש דו"ח שנתי בנוגע לנכסיו, הכנסותיו והוצאותיו לפקיד השומה.
  2. הסכומים שנתקבלו עקב מכירת הדירה שימשו למטרותיו הציבוריות של המוסד, והדבר אושר על ידי רו"ח של המוס הציבורי בדו"ח השנתי.
  3. לפני פטירת המוריש, המוריש היה בעל דירת מגורים אחת.
  4. אילו המוריש היה בחיים והיה רוצה למכור את דירת המגורים הוא היה זכאי לפטור.
  5. תיקון מספר 46 לחוק מיסוי מקרקעין הוסיף גם את החובה של המוריש להגדיר בצוואתו כי בתמורה שתתקבל מהמכירה ישתמש המוסד לשם מטרותיו הציבוריות ושהשימוש הנ"ל יאושר על ידי רו"ח של המוסד בדו"ח השנתי.

 סעיף 49ה- עילת "פטור לשם הגדלת דירה"

סעיף 49ה לחוק קובע פטור חד פעמי המאפשר למוכר למכור שתי דירות מגורים (בד"כ המדובר בדירות קטנות) בפטור ממס שבח מבלי שיאלצו להמתין למשל 4 שנים וזאת לצורך רכישת דירה שלישית, אשר גדולה יותר מהדירות שנמכרו.

חשוב לשים לב כי הפטור הנ"ל ניתן לתושב ישראל באופן חד פעמי ותנאיו הינם כדלקמן:

  1. דירה השניה שנמכרת ובגינה מבקש המוכר פטור נמכרה בתוך שנה מיום מכירת הדירה הראשונה.
  2. שווי הדירה הראשונה והשנייה לא עולה על סך של 1,908,000 ₪. אם סך כל שווי שתי הדירות הנמכרות עולה על 1,908,000 יהא המוכר זכאי לפטור ממס במכירת הדירה השנייה על השווי של 1,908,000 ₪ ואילו על שווי ההפרש שיוחס לדירה השנייה יחויב המוכר במס יחסי, כאילו מכר זכות אחרת במקרקעין, שאינה פטורה ממס.
  3. אם שווי 2 הדירות גם יחד עלה על סך של 3,175,000 ₪ לא יינתן פטור כלל.
  4. הדירה השלישית נרכשה בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שלאחר מכירתה.
  5. שווי הדירה השלישית לא יפחת מ-75% משווי שתי הדירות הנמכרות.
  6. יש לשים לב כי על הדירה השנייה הנמכרת להיות דירת מגורים מזכה.
  7. לעניין רכישת הדירה החדשה לא קיימת חובה בחוק לרכישת דירה מגורים בנויה וגמורה, כך למשל ניתן לרכוש גם דירה "על הנייר" מקבלן.

 

סעיף 49ז תשלומי איזון

תשלומי איזון ששולמו לבעל דירה בבית משותף, בשל הרחבת דירה אחרת בבית על ידי הצמדת חלקים מהרכוש המשותף פטורים ממס שבח רק אם סכומם של תשלומי האיזון אינו עולה על מחצית שווי השוק.

על מנת לנצל את הפטור הנ"ל נדרש כי תתקבל החלטה בהתאם להוראות הדין להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירתו של מי שמשלם את תשלומי האיזון. על ההחלטה להתקבל ברוב של 75% מבעלי הדירות בבית המשותף ושל 2/3 מבעלי הרכוש המשותף. כמו כן נדרשת קבלת היתר בניה להרחבה כאמור ולצורך בניה ממשית.

קבלת פטור בגין תשלומי האיזון לא יבוא במניין הפטורים כך למשל לא יבוא במניין הפטור של מכירת דירת מגורים בפטור ממס שבח כל ארבע שנים.