סוגיות במיסים

סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) , תשכ"ד- 1963

כותבת – רקפת דובריש-לוי, עו"ד

טשורני ושות' עורכי דין

סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כדלקמן:

מכירה החייבת במס הכנסה

(א)   מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד שהריווח מהן נתון לשומה על פי הפרק הראשון לחלק ב' לפקודתמס הכנסה תהא פטורה ממס.

(ב)   הפטור לפי סעיף זה יינתן לאדם שימציא למנהל אישור בדרך שתיקבע בתקנות, כי הריווח מאותה מכירה או מאותה פעולה באיגוד נתון לשומה לפי פקודת מס הכנסה.

המנהל רשאי להתנות מתן האישור בתשלוםמס הכנסההמגיע מאותו אדם, או במתן ערובה כדי הנחת דעתו של פקיד השומה להבטחת תשלום מס ההכנסה ובלבד שלא יידרשו תשלום או ערובה כאמור בסכום העולה על 40% מהתמורה שנתקבלה בעד מכירת הזכות במקרקעין או הפעולה באיגוד שבשלה נדרש האישור; אם מבקש האישור הוא איגוד מקרקעין יחולו ההוראות כאמור גם לגבי מס ההכנסה המגיע מבעל זכויות באיגוד.

סעיף זה הינו סעיף אשר רלוונטי לקבלנים העוסקים במקרקעין ולמעשה מונע תשלום כפל מס , כך שמכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד שהריווח ממנה נתון לשומה (בהתאם להוראות פקודתמס הכנסה) תהא פטורה ממס שבחשכן המיסוי עליה הינו במס הכנסה.

סעיף 50 מדבר על שלושה סוגי אישורים אותם יכול פקיד השומה לתת במסגרת סמכותו.

להלן סקירה של סוגי האישורים והתנאים לקבלתם:

אישור כללי

אישור שנתי כללי ינתן לחברה אשר עומדת בקריטריונים הבאים:

  • החברה הינה קבלן רשום אצלרשם הקבלנים במשרדהשיכון, תושבת ישראל ואינה מוגדרת בהתאם לפקודתמס הכנסהכחברה שקופה או משפחתית.
  • על החברה להגיש הצהרה לפקיד השומה לפיה המכירות יהיו נתונות לשומתמס הכנסהכמכירת מלא עסקי, החברה לא תעשה שימוש באישור במכירת הרכוש הקבוע שלה והצהרה כי במסגרת הדוח השנתי לשנת המס בה בוצעו המכירות יוגש דיווח שנתי לפקיד השומה על כל המכירות של המלאי העסקי אשר קיבלו פטור מתשלוםמס שבחמכוח האישור הכללי.
  •  החברה הגישה בהתאם לחובותיה הקבועות בפקודה את כל דוחותיה עד לשנת המס הנדונה ושילמו את המס שנקבע בהתאם לדוחות.
  • החברה מדווחת למס הכנסהעל מכירותיה ממלאי מקרקעין לפחות שלוש שנים אחורה ברציפות מהשנה בה מבוקש האישור הכללי.
  • לחברה אין חובות לרשויות המס השונות לרבות, מע"מ מיסוימקרקעין מס הכנסה, החברה הגישה את כל דוחות הניכויים הנדרשים ושילמה את סכומי המס בגינם בהתאם, ובשלושת השנים שקדמו למועד הגשת הבקשה היו ספרי החברה קבילים.
  • כנגד החברה או האורגנים בה לא נפתח תיקחקר שעניינו עבירות מס (בסמכותו של פקיד השומה להכריע באם למנוע מתן האישור בין האמור לעיל).
  • החברה הגישה את כל דיווחי המקדמות ושילמה את כל הסכומים הדרושים.
  • החברה אינה בהליכי פירוק או כינוס המונעים את מתן האישור.
  • מחזור המכירות של החברה מפעילות בניה הוא לפחות 30 מיליון ₪, ב- 24 חודשים אשר קדמו לתחילת שנת המס בה מבוקש האישור. היקף עלויות הבנייה הוא לפחות 12 מיליון ₪ , ב- 36 חודשים אשר קדמו לתחילת שנת המס בה מבוקש האישור. 
  • אישור כללי ניתן לשנת מס כהגדרתה בסעיף 1 לפקודת מס הכנסה- "שנת מס"- תקופה של שנים עשר חודשים רצופים, שתחילתה  באחד בינואר ואם נקבעה תקופת שומה מיוחדת- תקופת השומה שנקבעה כאמור". לצורך קבלת אישור כללי יש להגיש בקשה חדשה כל שנה מחדש.
  • אישור כללי אינו מותנה בערובה אלא רק במקרים חריגים הנתונים לשיקול דעתו של פקיד השומה.

אישור לפרויקט

אישור לפרויקט יכול להיות ללא הגבלת זמן או למשך שנת מס אחת. הוראות ביצועמס הכנסהמס' 2/2010 מגדירות פרויקט כבניין לרבות מספר בניינים אשר נבנים באותה תקופה ובאותו אתר, כחטיבה אחת וכיחידה תכנונית אחת.

אישור לפרויקט ינתן לחברה אשר עומדת בקריטריונים הבאים:

  • החברה הינה קבלן רשום אצלרשם הקבלנים במשרדהשיכון, תושבת ישראל ואינה מוגדרת בהתאם לפקודתמס הכנסהכחברה שקופה או משפחתית.
  • על החברה להגיש הצהרה לפקיד השומה לפיה המכירות יהיו נתונות לשומתמס הכנסהכמכירת מלא עסקי, החברה לא תעשה שימוש באישור במכירת הרכוש הקבוע שלה והצהרה כי במסגרת הדוח השנתי לשנת המס בה בוצעו המכירות יוגש דיווח שנתי לפקיד השומה על כל המכירות של המלאי העסקי אשר קיבלו פטור מתשלוםמס שבחמכוח האישור הכללי.
  •  החברה הגישה בהתאם לחובותיה הקבועות בפקודה את כל דוחותיה עד לשנת המס הנדונה ושילמו את המס שנקבע בהתאם לדוחות.
  • החברה מדווחת למס הכנסהעל מכירותיה ממלאי מקרקעין לפחות שלוש שנים אחורה ברציפות מהשנה בה מבוקש האישור הכללי.
  • לחברה אין חובות לרשויות המס השונות לרבות, מע"מ מיסוימקרקעין מס הכנסה, החברה הגישה את כל דוחות הניכויים הנדרשים ושילמה את סכומי המס בגינם בהתאם, ובשלושת השנים שקדמו למועד הגשת הבקשה היו ספרי החברה קבילים.
  • כנגד החברה או האורגנים בה לא נפתח תיקחקר שעניינו עבירות מס (בסמכותו של פקיד השומה להכריע באם למנוע מתן האישור בין האמור לעיל).
  • החברה הגישה את כל דיווחי המקדמות ושילמה את כל הסכומים הדרושים.
  • החברה אינה בהליכי פירוק או כינוס המונעים את מתן האישור.
  • מחזור המכירות של החברה מפעילות בניה הוא לפחות 10 מיליון ₪, ב- 24 חודשים אשר קדמו לתחילת שנת המס בה מבוקש האישור. היקף עלויות הבנייה הוא לפחות 6.5 מיליון ₪ , ב- 36 חודשים אשר קדמו לתחילת שנת המס בה מבוקש האישור. 
  • חשוב לשים לב אישור לפרויקט יינתן רק באם בוצעה מכירה אחת לפחות.
  • ערובות ומקדמות- במקרים בהם מבוקש אישור לפרויקט אשר מוגבל רק לשנת מס אחת לא יותנה האישור בערובה למעט מקרים חריגים ובהתאם לשיקול דעתו של פקיד השומה. בכל שאר המקרים עת מבוקש אישור לפרויקט תידרש ערובה בגובה של 3% משווי מחזור המכירות המשוער של הפרויקט לפני מע"מ אלא אם שוכנע פקיד השומה שחבותמס הכנסה הצפויה מהפרויקט הינה נמוכה מ- 3% בהתאם לחבות מס ההכנסה הצפויה.

אישור פרטני

נישום שלא קיבל אישור כללי או אישור לפרויקט , יגיש לפקיד השומה בקשה רגילה לאישור פרטני בהתאם להוראות סעיף 50 .

במקרים בהם מבוקש אישור פרטני תידרש ערובה בגובה של 3% ממחיר המכירה של היחידה לפני מע"מ למעט מקרים בהם ההכנסה בגין היחידה דווחה ושולם המס בגינה ואז לא תידרש כל ערובה. גם כאן, במידה ושוכנע פקיד השומה כי חבות מס ההכנסה הצפויה ממכירת היחידה נמוכה מ- 3% תקבע ערובה נמוכה בהתאם לחבותמס הכנסההצפויה מהמכירה.

הקפאה

קבלן אשר מוכר זכות במקרקעין הריווח ממנה נתון לשומתמס הכנסהיכול לבקש להקפיא את החיוב במס לתקופה של שניים עשר חודשים. חשוב לשים לב הקפאת החיוב אינה מבטלת את חובתו של הקבלן להצהיר למנהלמס שבחבגין המכירה ומנהל מס השבח אף יערוך שומתמס שבחחייבת  שניתן יהיה להקפיא את החיוב שלה לתקופה של שניים עשר חודשים בה יהיה רשאי הקבלן להסדיר את קבלת הפטור בהתאם לסעיף 50 לחוק.

במסגרת תקופת ההקפאה יגיש הקבלן את בקשתו לקבלת אישור בהתאם לסעיף 50 ורכזמס הכנסהיוכל ליתן אחת מההחלטות הבאות:

א.      לאשר פטור בהתאם לסעיף 50 לחוק.

ב.      ליתן הקפאה נוספת- ששה חודשים או שנים עשר חודשים כל פעם

ג.        לא ליתן תקופת הקפאה נוספת.

ד.      חשוב- ניתן לקבל הקפאה רק עד למועד סיום הבנייה ולא מעבר לכך. הוראות ביצועמס הכנסהמס' 2/2010 קובעות כי לעניין זה מועד סיום הבנייה נקבע כשלושה חודשים לאחר מועד מסירת החזקה הצפוי על פי הסכם המכירה עליו הצהיר הקבלן בפני מיסוי מקרקעין.