סעיף 50 לאחר תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין

סעיף 50 לאחר תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין

ביום 7/3/2011 אושר בכנסת תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין אשר ערך שינויים מהותיים בחוק. במסגרת התיקון הוטלה על רוכש זכות מקרקעין חובה לשלם לרשויותמס שבחמקדמה על חשבון מס השבח שהמוכר חייב בו.

אולם נקבע כי במקרה בו נרכשת דירה מקבלן המחזיק אשירו בהתאם לסעיף 50 לחוק מיסוימקרקעין לאתחול על הרוכש החובה להעביר מקדמה בגין תשלום מס השבח שחב בו הקבלן.

כמו כן במסגרת תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין הוחלט כי רשות המיסים תלך צעד קדימה ותקבל על קבלנים והתגבש מסלול חדש המדבר על אישור לפרויקט בליווי בנקאי.

אישור פרויקט בליווי בנקאי

אישור זה הינו במסגרת סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין אשר מוענק לפרויקט בהסכם ליווי בנקאי סגור, קרי, הסכם להעמדת ליווי פיננסי- מימון לפרויקט בנייה על ידי תאגיד בנקאי במסגרת הסכם ליווי בין המוכר לבין התאגיד הבנקאי .

התנאים לאישור פרויקט בליווי בנקאי:

  • החברה הינה קבלן רשום אצלרשם הקבלנים במשרדהשיכון אולם במידה והנישום אינו רשום כקבלן יש להמציא לפקיד השומה רישיון בר תוקף של הקבלן הראשי בפרויקט. בנוסף במקרים בהם לא ידוע מי הקבלן הראשי ניתן יהיה להמציא המידע לפקיד השומה תוך 14 יום מההתקשרות עם הקבלן הראשי- המדובר בשינוי מהותי שכן באישור כללי ו/או אישור לפרויקט על הנישום להיות קבלן רשום.
  • החברה הינה תושבת ישראל ואף יכולה להיות חברה שקופה ו/או חברה משפחתית ו/או חברת יחיד וזאת בשונה מאישור לפרויקט בו לא ינתן אישור לחברה שקופה או משפחתית.
  • על החברה להגיש הצהרה לפקיד השומה לפיה המכירות יהיו נתונות לשומתמס הכנסהכמכירת מלא עסקי, החברה לא תעשה שימוש באישור במכירת הרכוש הקבוע שלה והצהרה כי במסגרת הדוח השנתי לשנת המס בה בוצעו המכירות יוגש דיווח שנתי לפקיד השומה על כל המכירות של המלאי העסקי אשר קיבלו פטור מתשלוםמס שבחמכוח האישור הכללי.
  •  החברה הגישה בהתאם לחובותיה הקבועות בפקודה את כל דוחותיה עד לשנת המס הנדונה ושילמו את המס שנקבע בהתאם לדוחות.
  • החברה מדווחת למס הכנסהעל מכירותיה ממלאי מקרקעין לפחות שלוש שנים אחורה ברציפות מהשנה בה מבוקש האישור הכללי.
  • לחברה אין חובות לרשויות המס השונות לרבות, מע"מ מיסוימקרקעין מס הכנסה, החברה הגישה את כל דוחות הניכויים הנדרשים ושילמה את סכומי המס בגינם בהתאם, ובשלושת השנים שקדמו למועד הגשת הבקשה היו ספרי החברה קבילים.
  • כנגד החברה או האורגנים בה לא נפתח תיקחקר שעניינו עבירות מס (בסמכותו של פקיד השומה להכריע באם למנוע מתן האישור בין האמור לעיל).
  • החברה הגישה את כל דיווחי המקדמות ושילמה את כל הסכומים הדרושים.
  • החברה אינה בהליכי פירוק או כינוס המונעים את מתן האישור.

חשוב לשים לב כי על אף האמור לעיל, גם נישום אשר החל לפעול לראשונה בשנת המס בה מוגשת בקשה לאישור פרויקט בליווי בנקאי או נישום אשר החל לפעול בשנתיים אשר קדמו לבקשה יהיה זכאי לאישור כאמור באם התקיימו כלל התנאים בשינויים המחויבים .

כמו כן באישור לפרויקט בליווי בנקאי אין רף מינימום של עלויות בנייה שעל הנישום לעמוד בו והאישור יינתן גם אם טרם בוצעה מכירה אחת לפחות.

לעניין הערובה, קיימת האופציה של  ערובה בגובה של 3% משווי מחזור המכירות המשוער של הפרויקט לפני מע"מ אלא אם שוכנע פקיד השומה שחבותמס הכנסההצפויה מהפרויקט הינה נמוכה מ- 3% ואז יקבע שיעור הערובה בהתאם לחבות מס ההכנסה הצפויה. אופציה שנייה היא המצאת כתב הוראות בלתי חוזרות של הנישום לבנק הליווי אשר קובע כי הבנק המלווה לא יעביר לקבלן סכומים עודפים אשר נותרו בחשבון הליווי עד לקבלת אישור פקיד השומה כי שולם המס בגין הרווחים מהפרויקט.

אישור לפרויקט בליווי בנקאי יחולו על פרויקטים שמועד החתימה על הסכם הליווי הוא מיום 1/8/20111 ואילך.