פטור ממס שבח סעיף 49

תנאים מקדמיים למתן פטור ממס שבח

 לפי סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין

ביצוע עסקה של מכירת זכות במקרקעין מחייב את הצדדים לעסקה בתשלומי מס, לקופת המדינה בהתאם להצהרות הצדדים (שומה עצמית).

המוכר מחויב בתשלום מס שבח ואילו הקונה מחויב בתשלום מס רכישה.

עת מדברים על פטור מתשלום מס שבח חשוב להבין בראש ובראשונה כי המדובר בזכות אישית של המוכר אשר רשאי לבקש את הפטור במידה והוא עומד בקריטריונים הקבועים בחוק ועל פי בקשתו האישית.

סעיף 49ב מדבר על "פטור ממס שבחבמכירת דירת מגורים מזכה". תחילה יש להבין את משמעות המילים "דירת מגורים מזכה".

דירת מגורים-דירת מגורים כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין ניתן למצוא בסעיף 1 והיא דירה או חלק מדירה, שבנייתה הסתיימה והיא נמצאת בבעלותו או בחכירתו של יחיד ומשמשת או מיועדת למגורים לפי טיבה (אין המדובר בדירות המשמשות מלאי עסקי לצורכימס הכנסה) – חשוב לשים לב כי המדובר בדירות מגורים אשר בנייתם נסתיימה, קרי, המועד בו הדירה יכולה לקיים את ייעודה ולמעשה לשמש למגורים.  כמו כן הפטור יינתן אך ורק לאדם שהוא יחיד, חברה בע"מ, עמותה,איגוד לא יהיו זכאים לפטור כאמור.

הייעוד העיקרי של הדירה צריך להיות למטרת מגורים בפועל. לעניין זה משתמש בית המשפט במבחן אובייקטיבי לפיואם בדירהמותקנים אביזרים המאפיינים דירת המגורים הרי המדובר בדירת מגורים.

דירה מזכה-  דירת מגורים מזכה תחשב לכזאת אם מתקיים אחד מהנ"ל: ארבע חמישיות (80%) מהתקופה שבשלה מחושב השבח לאחר יום 1/1/98 שימשה בעיקרה למגורים או בארבע השנים שקדמו למכירתה.

תנאים מקדמיים לפטור- מוכר הרוצה להשתמש באחד מהפטורים הקבועים בסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין חייב לעומד גם ב-4 תנאים נוספים על שיוכל להשתמש בפטור:

א.      הפטור יינתן רק אם המוכר מכר את כלל זכויותיו בדירה. לא יתאפשר שימוש באחת מעילות הפטור במצב בו המוכר לא מכר את כלל זכויותיו בדירה.

ב.      מוכר המעוניין להשתמש באחד מהפטורים המנויים בסעיף יגיש בקשה מתאימה לכך במסגרת הצהרתו על מכירת זכויותיו ובהתאם לסעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, קרי, נדרשת בקשה פוזיטיבית  על ידי המוכר לפטור.

ג.       החוק מדבר על עקרון התא המשפחתי כך שיראו מוכר, בן זוגו וילידיהם שטרם מלאו להם 18 שנים כמוכר אחד. בהגדרת התא המשפחתי הנ"ל לא יבואו בחשבון בני זוג הגרים על דרך קבע בנפרד וילדים מתחת לגיל 18 אשר נשואים.

עקרון התא המשפחתי מגביל שכן שימוש בפטור ממס שבחעל ידי אחד מחברי התא המשפחתי ייחשב כאילו נוצל על ידי כלל חברי התא המשפחתי שכן הינם תא אחד. אולם אם המכירה בפטור נעשתה לפני הנישואין של בני הזוג- לא יראו את בני הזוג לעניין אותה מכירה כ"מוכר אחד" ובן הזוג השני יוכל ליהנות מהפטור כאילו מוכר יחיד.

אם המכירה בפטור נעשתה לאחר הנישואין- יראו את בני הזוג כ"מוכר אחד" ובן הזוג השני לא יוכל ליהנות מהפטור.

ד.      דירות שהתקבלו במתנה- החוק קובע כי דירות שהתקבלו במתנה וקיים רצון למכור אותן בפטור יעניק ולמוכר את הפטור ממס השבח רק לאחר תקופת צינון בהתאם לחוק. תקופות הצינון שקובע החוק הינן כדלקמן: אם הדירה שימשה את המוכר דרך קבע לצורך מגוריו- עד שיחלפו ארבע שנים וכשנותן המתנה הוא הורה עד שיחלפו שלוש שנים מיום שהפך להיות בעל הדירה. אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר- עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה- שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי שנתיים ואם נשוי או הורה יחיד שנה אחת.

אמנם מי שקיבל דירה במתנה וטרם מלאו לו 18 שנים יחל מניין תקופת הצינון לאחר שימלאו לו 18 שנים.

למעשה במקרה בו התקיימו כלל התנאים המנויים במאמר זה ומתקיימת עילת פטור יוכל המוכר לבקש פטור מתשלום מס שבח.

רקפת דובריש-לוי, עו"ד

טשורני ושות' עורכי דין